Die Zukunft des Büros: Kommt das Comeback oder der Rückzug?
Eine große Umwälzung hat die Nachfrage nach Büroflächen weltweit reduziert. Die Frage ist nun, wie sieht die Zukunft des Büros aus?
Die Frage nach der Zukunft des Büros ist eine der zentralen Herausforderungen der modernen Arbeitswelt. Zwischen Homeoffice-Boom, digitalen Innovationen und kulturellem Wandel stellt sich für viele Unternehmen die Frage: Werden Büros künftig noch gebraucht – und wenn ja, in welcher Form und welchem Umfang?
Damit hat sich der Artikel „The Future of the Office“ [McKinsey, 2025] von der Unternehmensberatung beschäftig, wir fassen hier die wichtigsten Punkte und Erweiterungen für Sie zusammen.
Weniger Büro, aber nicht kein Büro
Seit der COVID-19-Pandemie hat sich die Art, wie wir arbeiten, grundlegend verändert [McKinsey 2020]. Millionen Menschen weltweit haben erfahren, dass produktives Arbeiten auch außerhalb des klassischen Büros möglich ist – oft sogar effizienter und stressfreier. Studien zeigen: Ein großer Teil der Beschäftigten möchte auch nach der Pandemie nicht mehr fünf Tage pro Woche ins Büro zurückkehren. So beschreibt die OECD in einem Bericht, wie sich Telearbeit durch die Pandemie dauerhaft etabliert hat [OECD, 2023].
Die Folge: Viele Unternehmen haben begonnen, ihre Flächen zu reduzieren. Laut einer Umfrage des Immobilienberaters JLL planen etwa 60 % der europäischen Unternehmen, ihre Büroflächen in den kommenden Jahren zu verkleinern – teils um bis zu 30 %. Des Weiteren planen 77% der Unternehmen hybride Arbeitsmodelle, 55% wollen Büroflächen umgestalten. Besonders in Großstädten mit hohen Mietpreisen werden neue, hybride Arbeitsmodelle zur ökonomischen Notwendigkeit [Jones Lang LaSalle, 2022].
Die COVID-19-Pandemie brachte somit langjährige Arbeitsplatznormen ins Wanken und läutete eine neue Ära für Büroimmobilien ein. Die Auswirkungen waren zwar regional unterschiedlich, aber die globale Auswirkung war ein erheblicher Rückgang der täglichen Bürobesuche und ein allgemeiner Rückgang der Nachfrage nach Büroimmobilien.
Anderthalb Jahre ist es her, dass McKinsey die Publikation „Leere Räume und hybride Orte: Die nachhaltigen Auswirkungen der Pandemie auf Immobilien“ [McKinsey, 2023] veröffentlicht hat. In dem umfassenden Bericht wurde untersucht, wie sich die COVID-19-Pandemie auf die Anwesenheit, Belegung und Nachfrage von Büros auswirkte. Außerdem wurden damit zusammenhängende Faktoren untersucht, darunter die Verlagerung der Wohnbevölkerung aus den Stadtzentren in die Vororte – was meist weniger Besuche im Büro bedeutet.
McKinsey kommt in seiner aktuellen Studie über die Zukunft des Büros zu dem Schluss, dass die Nachfrage nach Büroräumen – zumindest so, wie sie derzeit konzipiert und bereitgestellt werden – bis 2030 in vielen Städten sehr wahrscheinlich geringer sein wird. Diese Tatsache stellt Immobilieneigentümer, Betreiber und die Unternehmen, die Büros nutzen, vor die Herausforderung, eine neue Generation von Räumen zu konzipieren, die künftige Leistungen am besten unterstützt. Aber nicht nur für die Akteure im Bürobereich ist die Verhaltensänderung von Bedeutung. Eigentümer und Betreiber von Einzelhandels- und Wohnimmobilien können ebenfalls davon profitieren, wenn sie berücksichtigen, wie sich die Lebensgewohnheiten verändert haben und wie sie ihre Immobilien entsprechend modernisieren können [McKinsey, 2025].
Statistiken, der McKinsey Studie, die die Veränderung belegen:
● Der Durchschnitt für die Anwesenheit im Büro hat sich auf 3,5 Tage pro Woche eingependelt.
● -13% ist der wahrscheinliche Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2030 im Vergleich zu 2019. Führungskräfte von Unternehmen, dieBürogebäude besitzen und betreiben, und von Unternehmen, die Büros nutzen, sehen sich mit dieser neuen Herausforderung und den organisatorischen Veränderungen konfrontiert.
● 56% der Unternehmen haben bereits hybride Arbeitsmodelle.
● Für 20% der Arbeitnehmer der befragten Unternehmen ist der Hauptgrund, warum sie ins Büro kommen, um mit dem Team zu arbeiten
● Bis zu 30% der Arbeitszeit könnte über alle Branchen hinweg bis 2030 mit künstlicher Intelligenz automatisiert werden.
Büros werden anders genutzt, sie werden nicht weniger wichtig
Trotzdem bedeutet das nicht das Ende des Büros. Im Gegenteil: Die Funktion des Büros wandelt sich. Statt Ort der täglichen Arbeit wird es zum Zentrum für Kollaboration, Kreativität und Unternehmenskultur. Mitarbeitende kommen ins Büro, um sich auszutauschen, Workshops zu halten oder neue Teammitglieder kennenzulernen – nicht mehr primär, um Aufgaben abzuarbeiten.
Diese Veränderung erfordert neue Flächenkonzepte: offene Arbeitsbereiche, flexible Meetingräume, Ruhezonen, kreative Labs. Klassische Einzel- oder Großraumbüros treten zunehmend in den Hintergrund. Die Nachfrage verschiebt sich von „mehr Fläche“ zu „besser nutzbarer Fläche“.
Einfluss der Pandemie: Katalysator statt Ursache
COVID-19 war kein Auslöser, sondern ein Beschleuniger. Schon vor der Pandemie wurde über New Work, Remote Work und agile Organisationen diskutiert. Die Krise hat jedoch gezeigt, wie schnell sich Strukturen ändern können, wenn es nötig ist – und wie viele Vorteile mit flexiblen Arbeitsmodellen verbunden sind. Harvard Business Review analysierte die langfristigen Auswirkungen von COVID-19 auf die Arbeitsplatzgestaltung bereits in der Frühphase von COVID-19 [Thomason, et. al., 2020].
Die wesentlichen langfristigen Auswirkungen der Pandemie lassen sich in drei Punkten zusammenfassen:
- Hybrid ist das neue Normal: Die meisten Unternehmen setzen auf eine Mischung aus Büro- und Remote-Arbeit.
- Digitalisierung hat Priorität: Investitionen in digitale Tools, sichere Infrastruktur und virtuelle Zusammenarbeit nehmen zu.
- Gesundheit und Wohlbefinden rücken in den Fokus: Vom Raumklima über Hygienekonzepte bis hin zur mentalen Gesundheit – das Büro muss ein sicherer, unterstützender Ort sein.
Was passiert mit den Büroflächen?
In vielen Regionen ist ein Rückgang der Nachfrage nach klassischen Büroflächen bereits spürbar – insbesondere bei Großmietern. Gleichzeitig entstehen neue Nutzungsmöglichkeiten: Shared Offices, Co-Working-Spaces, temporäre Projektflächen oder gemischte Konzepte mit Gastronomie und Freizeitangeboten.
Nicht alle Branchen sind gleich betroffen. Während Tech- und Kreativunternehmen oft flexibler agieren können, bleibt in regulierten oder industrieorientierten Bereichen das Büro weiterhin zentral. Auch kulturelle Unterschiede spielen eine Rolle – etwa zwischen den USA, Nordeuropa und Asien.
Zukunftsperspektive: Weniger Quadratmeter, mehr Qualität
Die Zukunft des Büros ist kein Entweder-Oder. Es geht nicht um „Büro oder Homeoffice“, sondern um die sinnvolle Verbindung beider Welten. Büros werden in vielen Fällen kleiner, aber hochwertiger, sozialer und stärker an den Bedürfnissen der Menschen ausgerichtet.
Architekten, Städteplaner und Unternehmen stehen dabei vor der Herausforderung, neue Nutzungskonzepte zu entwickeln – für eine Arbeitswelt, die nicht mehr an feste Orte gebunden ist, aber dennoch Orte der Begegnung braucht. Für Vermieter von Büroflächen steigt das Risiko und es wird mehr Verantwortung auf die Immobilienbesitzer übertragen. [PricewaterhouseCoopers, 2024]
Kleinere Büroflächen, die hybrid und deutlich flexibler genutzt werden, erfordern auch neue Konzepte der Gebäudereiniger, da durch kleinere Flächen die Bedeutung der Büroreinigung als Teil des ganzheitlichen Gesundheitsmanagements eines Unternehmens ansteigen lässt. Kleinere Flächen, die intensiver genutzt werden, müssen auch intensiver und in kürzeren Intervallen gereinigt werden [Jones Lang LaSalle, 2021].
Fazit
Die Zukunft des Büros ist hybrid, flexibel und menschzentriert. Die reine Bürofläche wird in vielen Fällen abnehmen, aber das Büro als Idee – als Ort für Identifikation, Kultur und Zusammenarbeit – wird an Bedeutung gewinnen. Entscheidend ist nicht die Größe, sondern der Mehrwert, den das Büro den Menschen bietet. Die Gebäudereinigungsdienstleister haben hier einen großen Anteil, dass die Realisierung diese Ziele für die jeweiligen Unternehmen auch erreichbar sind.
Quellen:
[1] Jones Lang LaSalle, 2022: The Future of work survey 2022, https://www.jll.co.uk/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/global/jll-future-of-work-survey-2022-v1.pdf
[2] McKinsey, 2020: Reimaging the office and work life after COVID-19, https://www.mckinsey.com/capabilities/people-and-organizational-performance/our-insights/reimagining-the-office-and-work-life-after-covid-19
[3] OECD, 2023: The surge of teleworking: a new tool for local development, https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2023/09/the-surge-of-teleworking-a-new-tool-for-local-development_6b88f7da/5eb3b9f2-en.pdf
[4] McKinsey, 2023: Empty spaces and hybrid places, https://www.mckinsey.com/mgi/our-research/empty-spaces-and-hybrid-places
[5] McKinsey, 2025: https://www.mckinsey.com/industries/real-estate/our-insights/the-future-of-the-office
[6] Thomason et. al., 2020. Thomason, Bobbi und Williams, Heather, Harvard Business Review: What will work-life balance look like after the pandemic?,
https://hbr.org/2020/04/what-will-work-life-balance-look-like-after-the-pandemic
[7] PricewaterhouseCoopers, 2024: Emerging Trends in Real Estate,
https://www.pwc.com/gx/en/asset-management/emerging-trends-real-estate/assets/emerging-trends-in-real-estate-europe-2024.pdf
[8] Jones Lang LaSalle, 2021: How office cleaning is going the extra mile,
https://www.pwc.com/gx/en/asset-management/emerging-trends-real-estate/assets/emerging-trends-in-real-estate-europe-2024.pdf
